南昌市3年改造331个老旧小区，惠及近60万人

图①、图②：南昌市西湖区桃源街道桃苑社区9栋南面改造完成后与此前的对比。

图③、图④：桃苑社区店面改造完成后与此前的对比。

图⑤、图⑥：桃苑社区微型篮球场改造完成后与此前的对比。

陈明喜摄

引子

既能拉动有效投资，又能促进消费；既是民生工程，又是发展工程——扩大内需战略在坚定实施，城镇老旧小区改造明显提速。

2019年12月召开的中央经济工作会议，将“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”列入2020年重点工作。今年4月17日召开的中共中央政治局会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。今年的《政府工作报告》提出，今年“新开工改造城镇老旧小区3.9万个”——涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

老旧小区改造量大面广，关系千家万户切身利益，考验城市治理水平。住房和城乡建设部相关负责人表示，“老旧小区改造不仅是一个建设工程工作，更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动居民群众共谋、共建、共管、共评、共享”。

2016年，江西省南昌市启动老旧小区改造，无论是大改建，还是微改造，坚持“依托民意决策改不改，依靠民情规划怎么改，依从民力共同参与改”，力求因地制宜推进城镇老旧小区改造、实现惠民生和促发展双赢。截至2019年底，已投资35.4亿元，完成331个老旧小区改造，惠及18万余户近60万人。

老旧小区改造如何尊重居民意愿、找到最大公约数、画出最大同心圆？改造中的硬骨头怎么啃？改造后的小区又怎样做到长效管理？日前，记者走进南昌桃苑社区等老旧小区，实地采访了解改造过程，探寻城市从“面子”到“里子”的有机更新之路。 

尊重居民意愿

因地制宜推进

空中线缆纵横交错，地下化粪池说堵就堵，道路坑坑洼洼、狭窄难行……说起老旧小区的痛点，胡学军列举了不少。

65岁的胡学军住在南昌市西湖区桃源街道桃苑社区。社区建于上世纪90年代，东依抚河公园，南起桃苑大街，是个开放式小区。

同住桃苑社区的陈佑民，一说起过去的小区环境，眉头就皱了起来：“小区脏乱差，散养的鸡鸭狗到处跑，出去散个心，回来一肚子气。如果不是因为改造，我都准备搬家了。”

2013年的一天，陈佑民妻子的哥哥开车从江苏南京过来探亲，结果车子堵在了小区里，一下车便踩了两脚泥。回南京后，妻子的哥哥打来电话：“真是心疼你们啊！”从那以后，陈佑民再没好意思让妻子家的亲戚登门。

“老旧小区环境脏乱差，既是小区居民的‘心事’，也是城市治理者的‘心病’。”南昌市政府副秘书长、市城市管理局局长杨保根说，“改造老旧小区，就是补民生短板。”

2016年，南昌提出打造“美丽南昌，幸福家园”，推动老旧小区改造。

西湖区和东湖区率先实施老旧小区改造。“老旧小区改造，动的是家，居民是主人，必须尊重居民意愿，让居民参与决策。”西湖区委书记梅茂发说。

2017年3月，一份调查表发到了胡学军手上。看到“老旧小区改造意见征集”字样，他眼前一亮，“当然填愿意啊！”

认真填写了意愿建议后，生怕邻居们达不成共识，胡学军逢人便提醒。

不久，来自两个社区的60余位代表，带着反馈意见，在桃源街道办事处会议室展开了一场比试。

“我们是摸着石头过河，准备从桃苑社区和隔壁抚河园社区中，选择一个意向度高的小区先行先试。”桃源街道办事处主任龙冰回忆。

会上，社区代表们踊跃发问：“架空线缆能否集中入地？”“道路修理硬化，可不可以铺上柏油？”……

“管网都入地”“路面重修，铺设柏油”……参会的区有关部门、街道干部认真记录，一一作答。

最终投票结果出炉，桃苑社区以98%的居民支持率竞标成功。“当时，抚河园社区先唱票，95%的支持率一出来，我的心就提到了嗓子眼，没想到我们还能反超！”胡学军笑道。

改造工作按下了启动键，想到老小区即将焕发新颜，胡学军满怀憧憬。

依法依规拆违

合情合理施策

“如果再回到那时，我可能态度完全不同。”忙完手里的活，白秀芬安静地坐在板凳上，忆起当时情景，还有些不好意思。

2006年，白秀芬在桃苑社区买下这处一楼的房屋。依着自家阳台，她私自向外扩建了5平方米，开了间裁缝铺。

私搭乱建，白秀芬并不是独一个。“从地面到房屋立面再到楼顶，都有居民搭建的各类临时建筑，包括鸡棚、树枝搭建的杈杈房……”桃苑社区党支部书记、居委会主任杨丽介绍，小区一共12栋楼，却衍生出违建数百处。

改造，得先啃违建这块硬骨头。

“社区工作人员上门，劝我拆掉阳台扩建面，我想都没想就回绝了。修路、修下水道我都同意，可我家的东西不能拆。”为阻止拆违，白秀芬用了避而不见的法子。

街道办事处决定在相关部门配合下依法执行拆除，白秀芬无法再躲再拖。桃源街道党工委书记刘柱带着街道干部上门，“拆除必须进行，您的合理诉求，我们认真听取。”

“补偿能不能到位？”

“合理的补偿肯定及时到位，要不我给您先立个字据。”

“拆除当天就要帮我把阳台修好。”

“拆除一结束，马上给您砌好。”

阳台扩建面一拆除，施工队马上动手砌墙修复。

白秀芬没想到的是，街道办事处不光给她修好了阳台，考虑得比她自己还周到——一个定做的“小白衣坊”门牌挂在了醒目处。

窗明几净，穿堂风吹进白秀芬的工作间，吊顶的晾衣竿上挂满了五颜六色的衣裳。不时有居民拎着衣服上门：“小白，帮我改改这件。”

“小区环境改善，顾客多了，生意更好。”白秀芬脸上挂满笑意。

白秀芬家阳台扩建面的第一铲，拉开了整个桃苑社区拆违的序幕。面对五花八门的违建，面对不同的业主，街道办事处精准施策。

2017年，66岁的姜玉华买了桃苑社区一套100多平方米的房子，“精装修、大阳光房，买来就是为了养老”。

不承想，这间大阳光房是以阳台为基础大面积改扩建而成，占用了公共绿地，必须拆除。

“花这么多钱，看中的就是这阳光房，拆了怎么行？”姜玉华坚决不同意。

政策宣讲员、街道工作人员上门，都吃了闭门羹。

“通过老人的儿子，知道老人当过兵，是一位有着40多年党龄的老党员，我们就有针对性地做思想工作。”刘柱回忆。

“您是老党员，给社区带个好头吧。”

“改造好了，房价涨起来，您也不会吃什么亏……”

虽然心中不舍，姜玉华最终还是同意拆除违建。拆除过程中，街道办事处出面协调，不仅保留了一些有特色的门头和装饰，还在现在的阳台边专门装了扶梯和推拉门。

“对于这个改造，我还是满意的！”姜玉华盛情邀请记者进屋，到“微型阳光房”喝杯茶。

拆违过程中，对于居民诉求中的共性问题，桃源街道既治标也治本：拆除立面违建上的防盗窗时，为了打消居民的不安全感，拆违改造期间，聘请专人24小时巡逻；新装113个摄像头遍布小区各个角落……如今，小区治安状况明显好转，偷盗事件逐渐减少。

改造过程中，桃苑社区共拆除防盗窗3100个、屋顶违建37处、外立面违建200余处。随后，工程实施越来越顺：各类管网入地，绿植有了成长空间；空调机装进了统一的机柜；汽车停进了划好的车位……小区终于清爽起来。

汇众智聚众力

好钢用在刀刃

改造伊始，胡学军每天都要下楼转转，和老邻居们聊聊天。一次，街坊们反映修建的电动自行车棚偏少，不能满足停车需求。

胡学军赶紧找街道办事处反映：“电动自行车棚修建少，很多居民就会把电动车放在家里和楼道充电，安全隐患大。”

找设计方和施工方了解情况，刘柱发现此前的设计可能更多考虑到了景观，忽略了实用性，“车棚少的确是个问题”。

召开两次由街道办、施工方、居民代表参加的会议后，居民意见得到采纳，每个楼栋旁的空地处，修建了电动车棚。

“动工时，又有居民提出建议，车棚下面要把电线接头留好。这一点，与我们不谋而合。”刘柱说。

胡学军等人的主动参与，带动了更多居民参与小区改造。那段时间，街道召开各类民情恳谈会，收集意见建议897条，接待咨询居民1400余人次。

“不少居民所提意见中肯、合理，有助于提升改造工程品质，这是桃苑改造成功的重要原因。”刘柱深有感触。

位于东湖区董家窑街道杏苑社区的永外镇街120号，实施的是“微改造”：空中的线缆被集纳起来，套上了铝合金外壳；杈杈房拆除了，一座四角议事亭取而代之，周边环绕着一条崭新的健身步道……

微改造项目经费有限，如何用在刀刃上？“最有发言权的，是民情理事会。”杏苑社区居委会主任周莉芳表示。

社区民情理事会由热心居民自发组成，一面帮助宣讲政策，推动改造工作；一面汇集各方意见，监督改造工程。

“明天晚上，大家在议事亭议一议吧。”前不久，“热心居民”微信群里，群主刘嘉明一句提议，众人纷纷响应。自从去年5月小区微改造项目启动以来，这样的议事已成常态。

议事亭，一开始并没有出现在改造规划中。

“当时，有关部门设计了一个假山景观。效果图出来时，不少居民和我们居委会干部都觉得是个亮点。”周莉芳说，不过刚一开始动工，就有居民提出异议。

“支持和反对的声音都有，该如何解决，大家坐下来讨论。”周莉芳张罗了一次圆桌会，街道办、施工方、居民代表参会。

“有电有水，孩子们在这里玩耍，安全吗？小区还没有物业管理，景观造型维护资金从哪里来？没有后续维护，会不会变成污水池子？”讨论会上，刘嘉明接连发问。

最终，支持取消假山景观的居民代表占了绝大多数。会上，不少居民提议建一个议事亭，得到采纳。

如今，改造一新的永外镇街120号有了一个新名称——“永外荷苑”。“大家的智慧，让小区不仅更美观，而且更宜居。”周莉芳坦言。

“2019年，类似永外荷苑的微改造，东湖区实施了10处，群众满意度达到92%以上。今年，东湖区要推动近3万户的改造工作，仍以普惠式的微改造为主。”东湖区委书记刘闯介绍。

探索还在升级。

6月7日，西湖区朝阳小区休闲广场上很是热闹，小区居民聚在一起，人手一张纸，对未来小区改造的具体施工项目进行选择投票。

“屋顶改造、化粪池改造、增设电子监控……改就要改出点实际效果来。”在本居民小组确定投票选项后，居民代表纷纷上台发表意见。

在此之前，小区所在的朝阳洲街道办事处利用宣传栏、意见箱、社区微信群等渠道征集意见，发动街道和社区工作人员等上门开展民意调研，最终收集到居民意见和建议3350条。在综合政府相关部门意见后，朝阳小区确定了数十个选项，进入投票环节。

6月10日，按照居民投票数多少，朝阳洲街道公布了38个改造项目，包括化粪池、下水道改造等。

“无论是大改建还是微改造，有一点是一致的，就是将民主协商贯穿于改造全过程，有事好商量，大家的事大家商量着办，这也为搞好改造后小区的管理打下基础。”杨保根表示。

引进社会力量

探索长效机制

“小区愈来愈有朝气，感觉每个人的精气神都不一样了。”桃苑社区焕然一新，胡学军看在眼里、喜在心里，但也并非高枕无忧。

老旧小区改造，能否改出新品质，既在于改造这第一步迈得如何，更在于长效管理能否行稳致远。

成立业主委员会，激活居民管理小区的热情，是桃苑社区建立后续长效管理机制的突破口。

但3次召集居民开会，都只有不到三成的业主投票赞成。“很多居民听说，成立业委会后，要引进物业收费。有人不愿交钱，所以反对。”刘柱说，桃源街道再度用起群众工作法宝，入户做工作，在第五次碰头会议后，有六成居民投票赞成。

2017年10月，桃苑社区业委会宣告成立，胡学军当选主任。

“当务之急是引入物业管理。否则，用不了多久，就会变成过去那样。”胡学军一上任就忙着找物业公司。

“开放式小区，最难管！”五六家物业公司负责人上门一看，都打了退堂鼓。

胡学军想起曾在桃苑社区住过的万国保，“他是开物业公司的，熟人总能给几分面子吧？”谁料一见面，万国保就摇头，直到胡学军“五顾茅庐”，方才松口“试一试”。

物业公司进驻后，不仅有专人巡护，立体停车场、崭新的健身设施等也相继亮相，桃苑越来越有现代小区的模样。

“很不容易，每年都要倒贴钱。”万国保告诉记者。

原来，2018年4月物业公司入驻小区后，从当年5月1日开始收第一期物业费，却少有业主主动交，工作人员上门催收时常吃闭门羹。

也有居民质疑：物业不公布收支明细，钱花到哪里去了？

业委会出面要求物业公司开辟公示栏，将收费批文和每月收支明细公布；因缺少维修基金，储藏室积水、屋顶漏水等物业解决不了的问题，及时反馈社区居委会协调有关部门修理……那段时间，胡学军和其他业委会成员一面帮助物业公司催收物业费，一面督促物业公司提高管理水平。

“20余年没交过物业费的居民，需要一个适应过程。我们争取做好居民、物业、社区居委会三方的沟通桥梁，与大家一起共同治理好小区。”尽管开展工作不易，但胡学军很乐观，“谁还愿意回到过去脏乱差的环境？”

在业委会、社区居委会的建议、支持下，万国保对少数长期拖欠物业费的户主提起诉讼。目前，2019年物业费收取率已近六成。2020年，合同即将到期，万国保决定续约。

如何引入社会化的改造、管理力量，是建立长效机制需破解的又一课题。

“对老旧小区改造，南昌市规定，除中央和省级专项资金补助外，将市级奖补标准由项目投资的20%提升为每户6000元。但财政资金终归有限，我们正着力探索运用市场化方式吸引社会力量参与公共服务设施建设。”南昌市城管局副局长孙新初说，比如挖掘利用小区资源，探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引进社会资本建设停车设施、开展养老和商务服务等。

在桃苑社区，6个出入口安装上的电子道闸，便是万国保在入驻初期引入：与江西一家公司签订服务协议，由其免费安装，再以道闸广告收入反哺安装投入。

去年，万国保又和一些企业签订合同，付费电动桩、付费充电插座、小区户外纯净水系统……相关市场主体入驻小区，为小区业主提供有偿服务。

“这些服务既方便业主，也方便我们物业管理。”万国保说。

今年，南昌市将重点改造247个老旧小区，涉及10万余户。其中，微改造小区229个，大改建综合示范改造小区18个。

“南昌市下一步老旧小区改造，一方面是完善社区养老、托幼、文体、医疗、商业等公共服务；另一方面，依托老街老巷历史，挖掘文化底蕴，留住城市记忆。”杨保根说。

夏日的桃苑社区，处处透绿。孩童在滑梯和步道间嬉戏，老人们在长亭下聊天，阳光透过老樟树的叶子洒下光影。小区改造后，一些离开的桃苑居民又回来了，还有一些人在这里买了房，成为新桃苑人。

陈国文就是其中之一。在桃苑有他的婚房，那也是他的第一套房子。因为不满意小区环境，2004年，陈国文搬离桃苑。

“想到会有变化，但没想到变化这么大。”陈国文实地看过桃苑小区改造效果后，很快决定装修老房子，搬回来住，“老树还在，老邻居还在，桃苑变美了。”

“改造后的小区，市民居住意愿更强，不少市民积极装修住房，采购新的家具家电等，拉动了钢材、水泥、线缆、电梯、家装及工程建设等产业发展。”杨保根说，老旧小区改造对释放内需潜力具有直接的促进与推动作用。

眼下，桃苑社区进入装修旺季。陈佑民刚装修好房子，正张罗着邀请亲戚朋友来看看，“老旧小区改造，也让我家的‘面子’‘里子’都变美啦！”