忽悠老人抵押房屋投资养老后将房屋出售，法院认定代理人订立房屋买卖合同无效

昨日在庭审现场，听到判决后，高女士激动地流下眼泪，不断称谢。朝阳法院供图

　　9月12日，备受关注的“以房养老骗局”引发的民事官司在朝阳法院一审宣判。法院认定“加入以房养老”项目的高女士与他人的房屋买卖合同无效，判决房屋物归原主。

　　听到判决后，高女士激动地流下眼泪，不断称谢。

　　此前，59岁的高女士被“忽悠”抵押房产投资“养老”，在其不知情的情况下，抵押代理人龙某将其房屋出售，导致她养老不成反丢房。为此高女士诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。

　　“以房养老骗局”在去年初案发后引发关注。相关公证机构被责令整顿，相关公证程序也因此改变。北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所律师贾娜表示：“房子还给老人了，但涉及抵押贷款还未结束，案子还有一段路要走。”

　　新京报记者 刘洋

　　被忽悠“以房养老” 老人房子被卖不知情

　　2016年4月，高女士看到小区相关广告，又经朋友介绍加入“以房养老”项目：抵押房产证做理财，12个月为期，每月给付房屋价值的3%。被宣传吸引后，高女士将自己一处房屋抵押（以下简称涉案房屋）投资该项目。

　　高女士说，她经朋友联系到龙某等人，在对方安排下，高女士前往北京市方正公证处签订了《借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》等大量文件。

　　高女士回忆，办理房产抵押手续后，出借人王某向她转账三笔共计220万元，这笔钱转手给一个叫做广艳彬的人做“养老理财”。其后两个月内，她多次收到共约13万元的“利息”，之后再无任何进账。直到2016年10月，她被突然上门的人要求“腾房”，还被王某索要借款和利息。高女士这才得知龙某凭借《委托书》背着她将房子转卖给了刘某，且已经过户，但卖房款不知去向。

　　“我去房产交易大厅才知道，龙某于2016年10月9日将房卖了。我的房子在350万以上，他们280万就卖掉了。”高女士说，最初她在签订文件时并不知道自己去的是公证处，公证处工作人员也没有对她进行任何询问。

　　被告获得涉案房屋后再次抵押

　　“我妈瞒着家里人，她自己都不知道签的什么合同。”高女士儿子说，不少老人对于所签合同并无判断力，当时母亲还一直以为自己走的是“养老理财项目”，并非普通的民间抵押借贷。

　　于是，高女士将买房人刘某、代理人龙某起诉至法院，要求判决卖房合同无效，将房产过户还给自己。

　　案件经多次开庭，2017年8月7日，龙某在法庭上则给出截然相反的说法。他称，高女士找到他称急需资金希望能联系借笔钱，自己于是帮助高女士借款200万。后高女士还不起，他便替高女士出面将房产卖给了刘某，所得200多万房款还了债。他否认自己设下骗局，也否认认识广艳彬。

　　购房人刘某表示，自己通过合法手续买的房，同时原告急于卖房，需要全款支付，所以才以低价成交。

　　虽刘某自称“因家庭需要买房”，但在2016年10月8日，房屋过户给刘某后，该房再次被抵押。10月24日，龙某自称是刘某的亲属，委托中介出售涉案房屋。11月14日，刘某还为涉案房屋办理了抵押登记给了李某，借款270万，未还。

　　多人“组团”出现大额、密集资金往来

　　高女士并非唯一“受害者”。2016年底，多名老人类似遭遇被曝光。此类诉讼维权律师贾娜介绍，其律所此前已接受19名老人委托，并已进入法律程序。老人们均称深陷广艳彬骗局。

　　本案中，不仅多人涉及多案，他们之间还有密切关联，这成为法院审判的关键。

　　法院查明，王某（借给高女士220万的人）、龙某、何某等5人在2016年8月前后长期存在大额、密集资金往来。“据此可以认定该5人存在十分密切的经济利益联系。”

　　法院判决指出，相对于高女士而言，该5人系一个利益共同体。何某代刘某向龙某转账支付的200万元购房款，实际来源于另一人王某某的银行账户。但该笔款项在短短21分钟内通过转账依次流经何某、龙某、王某的银行账户，最后又回到王某某的银行账户，整个资金流转过程作为一个整体，并未发生200万元款项所有权实质上的转移。

　　因此，法院不能确认该200万元系刘某向龙某支付的涉案房屋购房款。

　　法院认定 卖房行为存在恶意串通

　　此外，法院查明的事实还显示，刘某在取得涉案房屋不动产权证后，龙某又自称刘某的亲属，并出示刘某的身份证和涉案房屋不动产权证照片委托链家公司居间出卖涉案房屋。两人是如何从交易对手关系迅速转变为委托代理关系的？龙某与刘某并未给出合理解释。

　　据此法院认为，龙某与刘某仅在涉案房屋的短暂交易过程中建立信任关系，并委托龙某出卖涉案房屋不符合常理。

　　朝阳法院判决表示，若刘某是涉案房屋的实际买受人，则刘某与龙某、何某等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通；若刘某仅出名，由龙某、何某等人借名买受涉案房屋，则龙某与何某等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通。

　　“总之，龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖涉案房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高女士的利益，应当认定龙某代理高女士与刘某就涉案房屋订立房屋买卖合同无效。”审判长赵佳说。

　　为此法院作出一审宣判，判决龙某代理高女士就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效；刘某于本判决生效后7日内协助高女士将房屋变更登记至高女士名下。

　　■ 说法

　　涉案房屋仍存抵押权问题

　　以“养老理财”为名“忽悠”老人将房产抵押，并将房屋处置权通过公证的方式转让。此案核心人物广艳彬已于2017年2月被北京市二分检批准逮捕，案件正在审理之中。

　　此案发生后，北京方正公证处被责令停业整顿。北京市司法局此后发文明确，公证机构为60岁以上老年人办理赋予强制执行效力公证或涉及不动产的委托公证时，老年人必须由成年子女陪同，办证过程必须进行录像，并附卷备查。

　　此类诉讼维权律师贾娜介绍，本案中老人签署文件中的《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托书》等均约定，出借人作为债权人，有权在老人不还钱的情况下，不通过法院起诉，直接向法院申请强制执行，再通过委托将老人的房子以超低价转手。

　　此外，贾娜介绍，高女士案件中出现的龙某与何某，还在其他老人的民事官司中以不同的身份出现。

　　“所有权的问题解决了，后面还有抵押权的问题。”高女士的代理律师胡伟楠说，目前已经就此准备了抵押权的诉讼，随时可以启动。

　　由于刘某购买房屋后又抵押给了李某，并获得借款270万，审判长赵佳表示，如果李某对涉案房屋的抵押权设立合法有效，在房屋重新过户到高女士名下后，李某可继续对涉案房屋享有抵押权，高女士如果认为抵押权设立是有问题的，只能另行起诉要求确认抵押权无效。

　　■ 探访

　　小区居民曾被推销“以房养老”

　　9月12日下午，记者来到涉案房屋小区，一位男子举着“全权委托买房、卖房、房产抵押贷款”字样的广告牌，向来往路人介绍相关业务。

　　记者随机进入3栋居民楼，发现楼道内贴满小广告。多位居民告诉记者，小区里房产抵押贷款、投资理财产品推销的情况屡见不鲜。一位居民说：“此前在小区里遇到过‘以房养老’项目的推销，这么好的事情，即使合法我也感觉有问题。”

　　“如今岁数大了，子女也都提醒我，出门带个零花钱就够，千万不要带存折。投资理财高收益、医疗保健能长生的骗局我才不会相信。”

　　在本案的高女士家中，记者发现房屋内有一道铁门，高女士说，发现自己被骗过户后，担心房门半夜被撬以及家人人身安全无法保障，所以在事发后及时安装了这道铁门。高女士说，事发至今一直居住在这套被人过户的房屋内，但压力很大，住得并不安心，如今法院已经宣判，准备赶快把房屋过户回来。

　　新京报记者 刘名洋