“金华第一生态楼”超面积507平米？楼顶100多平米消防水池成老板私人游泳池？ 
 
 
 
  永盛楼，位于金华八一南街，13年前完工，曾获“双龙杯”优质工程奖，这是金华建筑领域的最高奖项。

　　该楼是金字塔形状，每一层都栽有花草树木，被称为“金华第一生态楼”。

　　近日，居住在永盛楼102室的经伟找到记者称，楼顶上的水池被永盛老板变成了游泳池，这些年来业主就没有享用过，甚至连通往楼顶的通道，也被老板控制。

　　“除了这些，永盛楼规划审定面积为5933平方米，实际建筑是6440.84平方米，超了507平方米。”经伟说。记者 杨法礼 文/摄

　　起因：

　　物业费增加2元

　　业主与房产公司较上了劲

　　“我去调查永盛房产，不是因为我多高尚，而是因为他们先告我，”经伟坦言，自己和永盛房产素有纠葛。

　　经伟现在住的房子，是父亲经继录在1998年7月从永盛房产买下的。

　　当时，双方签了一款协议，物业费每月16元，全年192元。

　　协议第四条规定：本协议自1999年1月1日起至甲方（永盛物业）根据有关规定调整物业管理费标准时为止。

　　“到了2004年，永盛物业把物业费调高到每月18元。”经伟说，提高物业费也可以，关键是没有经过业主同意，同时，旧协议废除以后，应该成立业委会，重新谈价格，而不是物业公司说了算。

　　矛盾积累：

　　记者调查：

　　规划局：

　　水池变老板私人所有？物业服务差到家？

　　“两块钱是小事，不交物业费只是个导火线，根本原因是我们业主对物业的服务非常不满意。”经伟说。

　　经伟说，物业的管理很差，“从未见过小区的保安、保绿员，在2004年到2007年，物业养了一条狗，我父母亲都被咬伤过，花了1900多元，物业公司当初承诺会上门看望并赔偿的，可一直到现在都没兑现，只是把狗处理掉了。”

　　为了表示自己说的东西有根据，经伟向记者出具了相关资料和录音。

　　“永盛物业不仅损害了我个人利益，也损害大家的利益。”经伟说，在购房合同第22条上明确规定，业主有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。但楼盘建成后，8楼楼顶的水池变成了老板私人的游泳池，由于永盛房产拥有7和8楼，他们楼梯上安装了一道门，周末门是锁的，而游泳池则是单独弄了一个门锁起来，只有老板有钥匙，周末连电梯都关了。

　　“从2004年到2011年，我一直没有交过物业费。因为物业公司不是为大家服务，而是为房产老板他们一家人服务的。”经伟说，永盛房产老板与永盛物业法人代表郑桂花是夫妻。

　　永盛楼的另外一位业主郭雅南说，永盛物业的服务质量非常差，有次他裤子都被人偷了，但物业到现在都没有配保安。

　　“进出小区要自己带钥匙，过了晚上10点，就没有人开门了，配钥匙的费用还得自己掏，我这些年都配了10把钥匙了。”郭雅南说。

　　“好多次下大雨，我都是自己下车开小区的门，弄得一身湿，这种物业服务，居然还涨价，我们怎么会交这个冤枉钱。”经伟说。

　　7年时间，经继录“拖欠1536元物业费”。

　　2011年5月，永盛物业把经继录告上了法庭。

　　永盛房产公司董事长姜荣森说

　　游泳池本来就不是共有的

　　建筑面积上的出入跟计算口径有关

　　5月3日上午，记者来到永盛房产公司，采访了永盛房产公司董事长姜荣森。

　　根据金华城建档案馆提供的竣工图上的数据，扣除相关的水池外围部分，水池面积约100多平方米。

　　姜荣森说，游泳池是消防水池改建来的，因为永盛楼的7层和8层都是他自己的，所以楼顶上的游泳池属于他的，不属于共有部分。

　　“消防池改游泳池，对消防功能有没有影响？”对于记者的提问，姜荣森表示，现在的游泳池仍然具有消防功能，不会对消防有影响。

　　对于建筑面积前后有出入一事，姜荣森说，竣工报告是按照规划许可证上抄写的，经办人员可能没太在意，造成了与交易所报告上的数据有出入，还有，规划部门在核查的时候可能也没有太仔细。

　　同时，还要考虑当时的情况，现在都容许建筑面积上有误差，那个时候许多东西更不够规范，规划部门和城建部门的计算方式也不一样，计算口径上有出入。

　　建9层是有根据的

　　面积没有超那么多

　　5月6日晚，姜荣森电话告知记者，他找到了新的证据，证明可以建9层。

　　5月7日上午，记者与经伟一起来到永盛房产。

　　姜荣森拿出了两份文件，一份当时的金华市经济开发区地政规划局签章的绿地规划图上，标注有9个黑点，姜荣森说，这表示可以建造9层。

　　与业主签订合同上，写的永盛楼8层；规划审定意见书上楼层一处是空白，但与规划许可证具有同等法律效力的会签表上写着楼层“七层局部八层”。

　　绿地规划图与会签表上都是经过相关主管部门审查的，为什么会不一样？姜荣森说，施工的依据是绿地规划图，至于两处为什么不一样，他也不清楚原因。

　　至于建筑面积，绿地规划图上写着5932.67平方米，与规划许可证上5933平方米和竣工报告上5993平方米基本一致。

　　这三组数据均与交易所报告上的建筑面积6440.84平方米差距较大，这是怎么回事？

　　姜荣森向记者出具了一份永盛楼面积清单，总面积标明为6230.44平方米。

　　姜荣森说，交易所报告上的建筑面积是6440.84平方米，这里面是包含了架空层的。如果按照我们计算的面积，那么比规划审批上只多出了290多平方米，是施工误差，但审批下来的容积率是7000多平方米，根本没有用足。

　　由于姜荣森提供的永盛楼面积清单上没有任何单位的印章，经伟提出让他在清单上盖章，以便证明这份清单是由永盛房产提供的，但姜荣森没答应。

　　至于超高问题，姜荣森说，因为顶层上的小阁楼是斜的，误差是难免的。

　　对于经伟所说的建筑面积增大，土地使用面积缩水，要求赔偿的问题，姜荣森表示，永盛房产是没有问题的，不会做出赔偿。

　　游泳池属于共有

　　超出的面积要考虑当时的历史

　　为什么审定意见书上楼层一处是空白？为什么由相关主管部门审定的两份文件，一份是以9个黑点表示9层，另一份写的是“七层局部八层”？

　　昨天中午，记者来到了金华市规划局经济开发区分局。

　　副局长朱景毅说，当时地政规划局的工作人员很少，只有几个人，工作没做仔细，造成了疏忽。

　　朱景毅说，应该尊重历史，当时有很多东西确实不是很规范，但我们不能用今天的标准来要求过去。

　　朱景毅同时表示，楼顶上的水池不属于永盛房产，应该属于全体业主。

　　目前，经伟已经把相关单位告上了法庭。

　　姚立强（金华赤松律师事务所律师）：

　　消防水池属公共设施

　　2008年，金华市规划局下发了建筑面积误差的相关文件：

　　1000平米以内（含1000平米），合理误差为5%；1000平米-5000平米，合理误差为3%；5000平米-10000平米，合理误差为2%；10000平米以上合理误差为1%。

　　建筑面积越大，误差容忍度越小，如果按照永盛提供的数据，那么超出290多平方米不在合理误差范围内，肯定是违法的。

　　对于1998年左右那个时候的误差范围，我查了一下，没有很精细的法律要求，只有在1989年出台的《城市规划法》里有相关要求，对未按规定进行建设，不影响邻里关系或其他方面，应该整改；如果影响了，就应该拆除。

　　因为没有细化，可以解读成只要违规，就应该拆除，这有点不符合现实，所以对于超建，相关职能部门可能不愿意去过多追究。

　　消防水池本来就属于公共设施，不应该变成私人所有。

　　陆金才（浙江泽鉴律师事务所主任）：

　　业主有权自由进出楼道

　　如果绿地规划图上面批的是9层，而会签表上是8层，这两份文件都是经过主管部门审定的，两份文件在层数上有出入，那应该是主管部门负责，永盛房产可以不负责任，因为你主管部门也批过9层嘛。

　　永盛房产如果掌控着楼道的进出权，但业主上顶层必须经过该楼道，那么永盛房产就应该放弃对楼道的掌控权，因为楼顶属于业主共有。即使所有的业主一辈子都不去楼顶，但他拥有对楼顶的使用权，掌控楼道的通行，这妨碍了业主的通行权。

　　律师说法：

　　升级：

　　成为被告找证据 多造了500多平方米？

　　在永盛物业把经伟父亲告上法庭后，经伟进行了反诉，并调查永盛房产。

　　经伟说：“通过调查，我发现永盛房产存在以下持续性状态的违法行为。一，永盛公司至今未向规划建设主管部门报送一套合法的建设工程竣工资料。二，永盛楼未按（97）浙规证0700492号《建设工程规划许可证》规定（审定永盛楼建筑层数为八层，总建筑面积为5933平方，总高度33.5米）进行建设，填报虚假面积的竣工报告骗取工程验收。实际房产登记楼层为9层，建筑面积达6440.84平方米，总高度超高至34.38米。严重违反《中华人民共和国城乡规划法》。”经伟说，建筑实际面积扩大，导致他个人土地使用权缩水。

　　对于经伟的说法，记者查看了相关证件：

　　由金华市经济技术开发区地政规划局审批的建设工程规划许可证上，对永盛楼的建设规模总建筑面积审批是5933平方米。

　　其中，遵守事项第二条规定为：凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。

　　落款日期为1997年12月29日。

　　在开发区房地产交易所提供的房屋面积计算文件中，永盛楼的总建筑面积是6440.84平方米，楼层为9层。

　　落款日期为1998年12月12日。

　　在永盛房产公司提交的竣工报告上，永盛楼的建筑面积是5993平方米。

　　其中，永盛房产落款日期是1998年12月25日。

　　根据金华市土地调查登记中心提供的土地分摊面积计算方法，土地分摊面积=幢建筑占地面积÷幢建筑面积×套建筑面积。

　　“如果幢建筑面积增大，业主分摊到的土地就会减少。”经伟说，永盛楼的幢建筑面积增大了500多平米，我们业主吃亏了，但永盛房产没给我们任何赔偿，而且，8楼楼顶到现在还上不去，更别说使用了。

　　此后，永盛物业撤诉了，但经伟却较上了劲，“要求有关部门对永盛房产的违法行为进行处理。”

（责任编辑：曹子敏）